人们常常出于爱、感情、感激或其他高尚的原因向他人作出馈赠。就个人动产而言，馈赠相对简单直接，可以是简单的移交。但如果馈赠的是不动产，情况是如何？
如何馈赠不动产？
在香港，不动产一般通过使用转让契的方式进行转让，即是由转让人将相关财产转让给受让人。转让契是一份将不动产的法定所有权转移给受让人的契据。根据《物业转易及财产条例》（第 219 章）第 4(1)條，土地的法定产业权只能通过契据予以设立或处置。
馈赠契约是一种特定的转让契，通过这种转让契，财产由赠与人无偿转让给受赠人。即使没有明确使用 “馈赠契约 “一词，但如果文书表明转让不收取任何对价或转让价值大大低于市场价值，则实际上构成了将房产或其一部分馈赠与受让人，从而包含了馈赠要素。
馈赠契约通常在什么情况下使用？
馈赠契约通常出于爱和感情或感激之情，因此馈赠通常不需要任何金钱回报。例如，人们可能会将房产赠与其所爱之人以表达爱意，或出于慈善目的将房产捐赠给慈善机构。在香港，特定自置居所计划下的某些转让也可能需要使用馈赠契约。不过，如果是根据遗嘱进行的馈赠，则属于继承法的范畴。
馈赠转让有哪些注意事项？
“成本和费用”
除了准备和完成馈赠契约的相关法律费用外，还要考虑印花税责任。
大家可能有一种误解，认为馈赠契约不涉及对价，因此无需缴纳印花税，但事实并非如此。
《印花税条例》（第 117 章）第 27(1)条规定：”任何不动产的转易契，如其作用是作出生者之间的无偿产权处置者，则须作为售卖转易契而予以征收印花税，但售卖代价的款额或价值须由被转易的不动产的价值代替。”
一般来说，如果转让是在没有对价或明显低于市场价值的情况下进行，则会被视为生者之间的无偿处置，并须根据差饷物业估价署评估的物业市场价值征收印花税。只有在有限的情况下，馈赠契约可以免征印花税。例如，把不动产捐赠给根据《税务条例》（第 112 章）第 88 条注册的免税慈善机构可能获豁免印花税（参见《印花税条例》（第 117 章）第 44 条）。因此，在评估潜在的印花税责任时，可能须要进行专业估价，以确定馈赠时物业的合理市值。
除非获得特別豁免，否则馈赠契约亦可能须缴付额外印花税及买家印花税。就从价印花税、额外印花税和买家印花税（视情况而定）的适用税率详见《印花税条例》（第 117 章）的相关规定。
如果馈赠的物业是有按揭或其他产权负担，则必须考虑按揭责任或其他產权负担的影响。
值得注意的是，在2006 年 2 月 11 日之前签署的馈赠契约可能需要缴纳遗产税。在《2005年收入(取消遗产税)条例》实施之前，在去世时而转移的财产须缴纳遗产税。根据《遗产税条例》（第 111 章）第 6(1)(c)条的规定，在赠与人去世前 3 年内以馈赠方式转让的财产會被视为在去世时转移的财产，因此须缴纳遗产税。
“业权问题”
由于馈赠转让不涉及金钱对价，交易各方应注意以下潜在风险和责任：
根据以下法律条款：
- 《破产条例》（第 6 章）第 49 条、第 51 条和 51A 条
根据这些条款，法院可应破产受托人的申请撤销在提交破产申请之前的五年内以低于一般价值而订立导致债务人被判定破产的交易（包括馈赠）。法院可发布命令，将状况恢复到赠与人未进行该交易时的状况。
- 《物业转易及财产条例》（第 219 章）第 60 条
根据该条规定，任何意图诈骗债权人而作出的财产产权处置，因此而在任何受其损害的人提出时，即可使无效。
终审法院在 Tradepower (Holdings) Ltd (in liq) v Tradepower (HK) Ltd & Ors [2010] 1 HKLRD 674 (CFA) 一案中的判决是该条款的权威判例。该案涉及一项物业处置，处置人未收取任何对价，且处置人在转让时已资不抵债。法院得出的结论是，由破产的处置人或因交易而导致自己破产的处置人在没有对价支持的情况下进行物业处置，并使债权人面临无法全额收回债务的重大风险，因而有理由推断存在欺诈债权人的意图。这种情况为法院根据该条撤销交易提供了依据。
在某些情况下：
- 同意和法律行为能力
馈赠可因缺乏法律行为能力和同意而被撤销。这意味着，如果赠与人精神不健全或受到胁迫，无法完全理解馈赠的性质和后果，该馈赠有可能被撤销。当涉及老年赠与人时，这种风险尤其大。
- 附加条件
在某些情况下，馈赠契约可能包含受赠人必须满足的附加条件。这些条件会根据赠与人的意图和馈赠的性质而有所不同。例如，赠与人可以将财产赠与受赠人，但须受制于受赠与人的终身财产权限制，允许赠与人在有生之年继续使用该财产并从中受益。赠与人可以附加条件规定财产必须用于特定目的。当馈赠有附加条件时，这些条件就成为对受赠人具有法律约束力的义务。根据契据的内容，不履行这些条件可能会引致法律后果，例如该财产复归赠与人或指定的第三方所有。由于所附条件可能会影响财产的当前拥有人和随后拥有人的利益，因此需要慎重考虑并征求法律意见。
考虑到上述问题以及对土地业权的潜在影响，馈赠契约的相关方，如赠与的当前拥有人、随后抵押权人，购买人或利益相关方在进行馈赠或从馈赠契约中获取业权或抵押时应谨慎行事。他们在处理赠与交易或受馈赠契约约束的物业时，应进行彻底的尽职调查，并考虑寻求法律意见，以降低任何潜在风险或不确定性。
