人們常常出於愛、感情、感激或其他高尚的原因向他人作出饋贈。就個人動產而言，饋贈相對簡單直接，可以是簡單的移交。但如果饋贈的是不動產，情況是如何？
如何饋贈不動產？
在香港，不動產一般通過使用轉讓契的方式進行轉讓，即是由轉讓人將相關財產轉讓給受讓人。轉讓契是一份將不動產的法定所有權轉移給受讓人的契據。根據《物業轉易及財產條例》（第 219 章）第 4(1)條，土地的法定產業權只能通過契據予以設立或處置。
饋贈契約是一種特定的轉讓契，通過這種轉讓契，財產由贈與人無償轉讓給受贈人。即使沒有明確使用 “饋贈契約 “一詞，但如果文書表明轉讓不收取任何對價或轉讓價值大大低於市場價值，則實際上構成了將房產或其一部分饋贈與受讓人，從而包含了饋贈要素。
饋贈契約通常在什麼情況下使用？
饋贈契約通常出於愛和感情或感激之情，因此饋贈通常不需要任何金錢回報。例如，人們可能會將房產贈與其所愛之人以表達愛意，或出於慈善目的將房產捐贈給慈善機構。在香港，特定自置居所計畫下的某些轉讓也可能需要使用饋贈契約。不過，如果是根據遺囑進行的饋贈，則屬於繼承法的範疇。
饋贈轉讓有哪些注意事項？
“成本和費用”
除了準備和完成饋贈契約的相關法律費用外，還要考慮印花稅責任。
大家可能有一種誤解，認為饋贈契約不涉及對價，因此無需繳納印花稅，但事實並非如此。
《印花稅條例》（第 117 章）第 27(1)條規定：”任何不動產的轉易契，如其作用是作出生者之間的無償產權處置者，則須作為售賣轉易契而予以徵收印花稅，但售賣代價的款額或價值須由被轉易的不動產的價值代替。”
一般來說，如果轉讓是在沒有對價或明顯低於市場價值的情況下進行，則會被視為生者之間的無償處置，並鬚根據差餉物業估價署評估的物業市場價值徵收印花稅。只有在有限的情況下，饋贈契約可以免征印花稅。例如，把不動產捐贈給根據《稅務條例》（第 112 章）第 88 條註冊的免稅慈善機構可能獲豁免印花稅（參見《印花稅條例》（第 117 章）第 44 條）。因此，在評估潛在的印花稅責任時，可能須要進行專業估價，以確定饋贈時物業的合理市值。
除非獲得特別豁免，否則饋贈契約亦可能須繳付額外印花稅及買家印花稅。就從價印花稅、額外印花稅和買家印花稅（視情況而定）的適用稅率詳見《印花稅條例》（第 117 章）的相關規定。
如果饋贈的物業是有按揭或其他產權負擔，則必須考慮按揭責任或其他產權負擔的影響。
值得注意的是，在2006 年 2 月 11 日之前簽署的饋贈契約可能需要繳納遺產稅。在《2005年收入(取消遺產稅)條例》實施之前，在去世時而轉移的財產須繳納遺產稅。根據《遺產稅條例》（第 111 章）第 6(1)(c)條的規定，在贈與人去世前 3 年內以饋贈方式轉讓的財產會被視為在去世時轉移的財產，因此須繳納遺產稅。
“業權問題”
由於饋贈轉讓不涉及金錢對價，交易各方應注意以下潛在風險和責任：
根據以下法律條款：
- 《破產條例》（第 6 章）第 49 條、第 51 條和 51A 條
根據這些條款，法院可應破產受託人的申請撤銷在提交破產申請之前的五年內以低於一般價值而訂立導致債務人被判定破產的交易（包括饋贈）。法院可發佈命令，將狀況恢復到贈與人未進行該交易時的狀況。
- 《物業轉易及財產條例》（第 219 章）第 60 條
根據該條規定，任何意圖詐騙債權人而作出的財產產權處置，因此而在任何受其損害的人提出時，即可使無效。
終審法院在 Tradepower (Holdings) Ltd (in liq) v Tradepower (HK) Ltd & Ors [2010] 1 HKLRD 674 (CFA) 一案中的判決是該條款的權威判例。該案涉及一項物業處置，處置人未收取任何對價，且處置人在轉讓時已資不抵債。法院得出的結論是，由破產的處置人或因交易而導致自己破產的處置人在沒有對價支援的情況下進行物業處置，並使債權人面臨無法全額收回債務的重大風險，因而有理由推斷存在欺詐債權人的意圖。這種情況為法院根據該條撤銷交易提供了依據。
在某些情況下：
- 同意和法律行為能力
饋贈可因缺乏法律行為能力和同意而被撤銷。這意味著，如果贈與人精神不健全或受到脅迫，無法完全理解饋贈的性質和後果，該饋贈有可能被撤銷。當涉及老年贈與人時，這種風險尤其大。
- 附加條件
在某些情況下，饋贈契約可能包含受贈人必須滿足的附加條件。這些條件會根據贈與人的意圖和饋贈的性質而有所不同。例如，贈與人可以將財產贈與受贈人，但須受制於受贈與人的終身財產權限制，允許贈與人在有生之年繼續使用該財產並從中受益。贈與人可以附加條件規定財產必須用於特定目的。當饋贈有附加條件時，這些條件就成為對受贈人具有法律約束力的義務。根據契據的內容，不履行這些條件可能會引致法律後果，例如該財產複歸贈與人或指定的協力廠商所有。由於所附條件可能會影響財產的當前擁有人和隨後擁有人的利益，因此需要慎重考慮並徵求法律意見。
考慮到上述問題以及對土地業權的潛在影響，饋贈契約的相關方，如贈與的當前擁有人、隨後抵押權人，購買人或利益相關方在進行饋贈或從饋贈契約中獲取業權或抵押時應謹慎行事。他們在處理贈與交易或受饋贈契約約束的物業時，應進行徹底的盡職調查，並考慮尋求法律意見，以降低任何潛在風險或不確定性。
